2016年底，中央出台“房住不炒”的政策以来，房地产行业的发展受到一定的抑制。特别是疫情发生以来，外出与人员流动的减少，客观上更加抑制了销售与成交。但从大数据来看，地产与其他行业相比，发展并未有明显的减弱。综合各方政策来看，地产行业仍然有较大的发展空间。
第二部分：房地产企业评价与分类
一、房地产企业的评价方
从现阶段的房地产开发企业的发展态势来看，房地产开发企业的头部效应较为明显。因此，在经济下行周期，评价头部地产企业至关重要。
头部房企如何评价？本文认为，至少应该从以下几个方面来考虑：
1、资产规模
房企资产规模差别较大，有上万亿的企业，有仅几十亿的房企。资产规模较大的房企，无论是在市场话语权，还是对金融机构和体系的影响，以及融资的话语权上都有其他房企不可比拟的优势。即便是在遭遇极端风险时，也可以凭借其土地储备和与金融机构的强势地位度过难关。较为明显的例子包括万达集团。当遭遇银行资金来源不稳定时，其通过变卖原有资产仍然顺利完成了过渡。
2、资产负债率
房地产开发过程需要大量的资金，除自有资金外，负债经营是大量房企的不二选择。资产负债率则衡量房企的负债规模与所拥有的资产间的关系。资产负债率太高，则意味着房企借入的资金较大，而获取的资产不大，未来在偿还债务的能力可能会不足。同时也可能意味着资产升值的速度不如负债增加的速度快，未来营业可能面临困难。
3、流动比率与速动比率
鉴于房地产价格几十年来几乎单边向上的市场发展过程，房地产企业，尤其是头部房企均采用滚动开发的模式，以上一个项目的现金流加上杠杆资金认购土地或投入开发。流动比率和速动比率均远低于传统企业理想值的2和1。但这两个指标仍然对房地产企业的流动负债偿还能力有一定的评价意义。
4、三条红线要求
尽管监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标，但从明年开始，各房企势必开始按照该目标控制财务指标。按照以往的经验，监管通常会定期要求报送相关指标压降情况，而且会要求每一期指标逐步降低。如果企业踩线，尽管还未到最终期限，但企业再融资势必受到影响。是否仍然像以往一样进行债务滚动，有一定的不确定性。对于三条红线均踩线的企业，需要特别注意。
5、非财务指标
非财务指标包含内容较多，但从实践来看，主要可以关注企业的负面新闻以及负面新闻后房地产企业的应对和结果。通常来说，负面新闻往往是因为事件引发企业资金链紧张，可能导致其债务偿还能力减弱。从国内市场来看，虽然最终有些企业能够“逢凶化吉”，但所谓无风不起浪，任何这种所谓的“小道消息”都应该引起足够的注意。