前言
随着“房住不炒”的政策继续深化，在地方政府和监管机构各项限购，限售，限贷政策的限制下，地产行业迎来了较为持久的调控周期。但即便如此，房屋建设与销售依然是国内第一大产业，支柱行业。短时间内，由于地方政府土地财政和其他投资品的匮乏，难有替代产业取代其地位。但本轮调控下，中小地产商却受到了明显的冲击，行业也出现了大量的并购与重组案例。时至今日，能够通过非标和标准化债权融资的房地产企业，除一、二线核心地段项目的开发商外，大量集中在头部民营房地产开发商。因此，对头部民营企业的深入分析很有必要。本文将从地产项目的逻辑分析思路，头部房企的分析评价思路以及各头部房企的具体经营情况等方面，对头部民营房企进行分析和评价。
二、头部房企分析
7、中梁控股集团有限公司（以下简称中梁）
1）公司治理与经营概况
a 治理
公司大股东实际控制人杨剑，直接或间接持有公司股份比例为81.28%。
b业务类型与范围
公司物业销售收入占比超过99%，属于典型的房地产开发企业。
2）业务与资产规模
a资产规模
2019年底，公司资产合计2330亿，销售规模，销售收入314亿，销售区域分布方面，四川省内占比31.98%，省外占比68.02%。但2020年前三季度销售额四川省内占比40%以上。一、二线城市占比79.37%，但比例呈持续下降阶段。省内主要集中在成都，省外则主要在昆明和西安，均占比10%以上，其他占比较高的城市有无锡，南昌，重庆和天津。
b业务扩张速度
土地储备方面，2019年底，公司合计贮备土地面积4564万平米，其中三线城市土地储备占比60.1%，二线城市22.3%，四线城市17.6%。区域分布上与销售区域分布类似。长三角占比41.4%，中西部占比38.2%。
2019年公司现金流净增加额4亿，较2018年38亿减缓明显。值得注意的是，2019年公司经营活动现金流净额和投资活动现金流净额均为负，合计为-253亿。公司主要依靠融资缓解经营和投资的现金流压力。存货与资产占比方面，2017到2019年分别为64.1%，61.3%，59.2%，有明显下降的趋势。
2019年底，集团在建项目254个，为1287亿，较2018年增长29.5%。
3）金融市场认可度
2020年3月，大公国际将公司主体评级从AA+提高到AAA，评级展望稳定。中诚信从2018年5月到2020年6月一直维持主体评级AA+，评级展望为稳定。
流动负债占比：
2020年6月，公司银行已用授信额度为351.97亿，占有息负债比例46.6%。一年内到期的有息债务为 315.69 亿元，占有息负债整体比重的 41.87%。
2019年公司加权平均融资成本8.65%。公司存量的境内债券票面利率在7%/年左右；近期，公司债权融资计划的挂牌利率 10.5%/年，境外美元债的票面利率 11%/年，融资成本较高。
截至2020年6月，公司一年内到期应付债券金额115亿元。截至2021年3月8日，公司存续债券规模231.75亿元。
有部分金融机构对蓝光的经营持谨慎态度，认为其相对较为激进。
4）小结
中梁地产是近几年上升势头较快的地产新秀，经营风格相对较为激进，业务量和销售金额逐年持续增长。2019年在港股上市。业务从浙江起家，区域分布上，省内占到40%以上，其余业务相对较为分散，三线城市业务占比高。高增长的背后，企业发展也有一定的隐忧。公司现金流持续吃紧，债券余额占比较小，融资成本较高。