前言
随着“房住不炒”的政策继续深化，在地方政府和监管机构各项限购，限售，限贷政策的限制下，地产行业迎来了较为持久的调控周期。但即便如此，房屋建设与销售依然是国内第一大产业，支柱行业。短时间内，由于地方政府土地财政和其他投资品的匮乏，难有替代产业取代其地位。但本轮调控下，中小地产商却受到了明显的冲击，行业也出现了大量的并购与重组案例。时至今日，能够通过非标和标准化债权融资的房地产企业，除一、二线核心地段项目的开发商外，大量集中在头部民营房地产开发商。因此，对头部民营企业的深入分析很有必要。本文将从地产项目的逻辑分析思路，头部房企的分析评价思路以及各头部房企的具体经营情况等方面，对头部民营房企进行分析和评价。
二、头部房企分析
7、华夏幸福基业股份有限公司（以下简称华夏幸福）
1）公司治理与经营概况
a 治理
注册资本39亿，大股东华夏幸福基业控股股份有限公司，持有股份26.04%，公司实际控制人王文学。平安人寿通过保险产品和自有资金合计持有公司25.05%的股权。
b业务类型与范围
华夏幸福主营业务包括产业新城开发建设收入和房地产开发收入。其中，产业新城开发34.23%，房地产开发63.44%。产业新城开发建设占比自2017年以来持续降低。
2）业务与资产规模
a资产规模
2019年公司资产合计4578亿，销售规模，销售收入1052亿，销售区域分布上，房地产开发业务，环北京区域占比60.57%，环上海区域11.74%。其中位于固安、廊坊和大厂的总建筑面积占比分别为 17.26%、15.33%和 9.31%，比重相对较大。
b业务扩张速度
土地储备方面，截至 2019 年末，公司持有待开发的土地储备面积为 572.66 万平方米，规划计容建筑面积约 1057.96 万平方米。从土地储备的区域布局来看，公司土地储备主要位于环京地区的三四线城市，其中固安、霸州、武昌、香河和涿州的规划计容建筑面积占比分别为 17.75%、14.94%、11.09%、5.36%和 5.35%。产业新城开发建设方面，主要集中在京津冀和长三角，合计40余个。
2017到2019年，公司现金流净增加额由正转负，分别为208亿，-185亿，-45亿。2020年三季度为-45亿。资金链持续紧张。2019年公司存货与资产比例为63.3%，较2018年的62.1%有所上升。
3）金融市场认可度
2021年1月开始，国内主体评级逐步下调，目前维持在C。惠誉和穆迪分别给与C和Caa3的评级。债券已发生实质违约。截至3月10日，公司累计债务违约涉及本息合计194.24亿元。
2019年底，公司流动负债占比69%，一年内到期债务683亿，占有息负债比例38.2%。
2019年底，公司银行已用授信677.24亿元，占有息负债比例37.88%，占比较低。
4）小结
华夏幸福，曾经的环京地产王，依靠北京周边包括廊坊、固安、霸州、武昌、香河和涿州等地的房屋销售实现公司的快速发展。2017年到2019年发展均较快。但2021年初却因为债务违约走向了危机。纵观其发展过程，我们认为有几个问题是其债务问题最终爆发的原因：
a）业务范围过于单一。公司地产开发60%以上的收入来源于环京地区，而环北京的限购政策使得房屋去化率大大下降，业务收入受到明显影响；
b）公司现金流增加净额，2017到2019年经历了由正转负的过程。虽然2019年较2018年略好，但仍然属于持续恶化的阶段。