前言
随着“房住不炒”的政策继续深化，在地方政府和监管机构各项限购，限售，限贷政策的限制下，地产行业迎来了较为持久的调控周期。但即便如此，房屋建设与销售依然是国内第一大产业，支柱行业。短时间内，由于地方政府土地财政和其他投资品的匮乏，难有替代产业取代其地位。但本轮调控下，中小地产商却受到了明显的冲击，行业也出现了大量的并购与重组案例。时至今日，能够通过非标和标准化债权融资的房地产企业，除一、二线核心地段项目的开发商外，大量集中在头部民营房地产开发商。因此，对头部民营企业的深入分析很有必要。本文将从地产项目的逻辑分析思路，头部房企的分析评价思路以及各头部房企的具体经营情况等方面，对头部民营房企进行分析和评价。
三、总结
本文对12家民营头部房地产企业进行了分析。在此基础上，可以得出如下结论：
1、大多数头部企业仍处于扩张期，资金链整体较为紧张：虽然金融业对地产资金投放进行了严格限制，但大部分头部地产商仍然处于扩张阶段。经研究，我们认为仅恒大、花样年属于收缩周期，泰禾和华夏幸福属于被动收缩，其他企业拿地和存货均处于增长阶段。客观上也造成了各家房企资金链相对紧张的局面。我们认为世茂，佳兆业和花样年资金面情况相对较好，资金面特别紧张的企业包括蓝光和中梁。
2、头部企业风格各不相同，经营策略不同：头部房企经营类型大致包括3类，包括1）分散全国型，典型的房企包括恒大，融创。这类企业全国项目较为分散，没有特别集中区域，一、二线城市和三、四线城市的占比较为均衡；2）有集中3，4线型：典型企业包括碧桂园、中梁。这类企业地产项目分布不是特别集中，全国都有。但三、四线城市地产开发项目占比较重，特别依赖这些区域的销售收入来源；3）区域集中型：其他大部分头部房企均属于这类，例如世茂集中于长三角，雅居乐、佳兆业等集中于珠三角，华夏幸福集中于环京区域，而泰禾业务集中于福建省。本文认为1类企业业务最为稳定。
3、民营头部房企规模差距较大，极端风险下，监管介入程度不同：本次分析的12家民营房企中，大部分在市场中较为活跃，资产规模跨度较大，从2.3万亿到977亿，规模相差几十倍。从分布来看，万亿俱乐部有三家，分别是恒大，碧桂园和融创。这三家规模太大，和金融机构的关系错综复杂。如果出现重大经营风险，可能引起金融行业的连锁反应。在防范系统风险的前提下，主要金融监管部门势必迅速出手，通过资产转让接盘，续贷等方式化解风险。中游的3000-5000亿规模房企，包括世茂，华夏幸福，雅居乐和佳兆业。这些企业，进一步难以跨入万亿级别，退一步也难退到3000亿以下规模。若出现债务问题，可能会对中小金融机构造成冲击，地方政府和地方监管可能会主动介入，但能力资源相对有限。资金方较难寻觅。3000亿以下的房企，我们认为地方政府可能会介入，但监管并不会过于主动，毕竟影响有限。更多的可能是企业通过市场化行为化解风险。