前言
随着“房住不炒”的政策继续深化，在地方政府和监管机构各项限购，限售，限贷政策的限制下，地产行业迎来了较为持久的调控周期。但即便如此，房屋建设与销售依然是国内第一大产业，支柱行业。短时间内，由于地方政府土地财政和其他投资品的匮乏，难有替代产业取代其地位。但本轮调控下，中小地产商却受到了明显的冲击，行业也出现了大量的并购与重组案例。时至今日，能够通过非标和标准化债权融资的房地产企业，除一、二线核心地段项目的开发商外，大量集中在头部民营房地产开发商。因此，对头部民营企业的深入分析很有必要。本文将从地产项目的逻辑分析思路，头部房企的分析评价思路以及各头部房企的具体经营情况等方面，对头部民营房企进行分析和评价。
二、头部房企分析
10、雅居乐集团控股有限公司（雅居乐）
1）公司治理与经营概况
a 治理
上市公司，实际控制人陈卓林，持股66.32%。
b业务类型与范围
2020年，公司物业发展收入占比86.7%，较2019年下降3.2个百分点。
2）业务与资产规模
a资产规模
2020年，公司总资产3138亿，较2019年提高14.9%，销售合约金额1381.9亿元，较去年上升17.1%。销售收入802.45亿，较2019年上升33%。销售区域分布方面，2019年华南、华东、海南及云南、华北区域分别占比32.2%，29.7%，15%和7.7%。
b业务扩张速度
2020年底，公司于84个城市，拥有预计总建筑面积为 5,301 万平方米的土地储备。2020年新购置土地建筑面积836.1万平米，权益面积636.8万平米。权益面积占比方面，华南31%，华东21.5%，西部19.3%。项目在二、三线城市占比较大。项目平均建筑面积20万平米，均较大。
现金流方面，公司2019年现金流净增加额为负。但公司2020年中报，2018，2017年报现金流净值为正，且公司现金流余额长期为正。
2019年公司存货与资产占比为34.2%，较2018年的36.2%有所降低。公司整体可售资产占总资产比例不高。
3）金融市场认可度
公司主体评级情况为：中诚信AAA，评级展望稳定。穆迪评级为Ba2，评级展望为正面。
2019年底流动负债占比流动负债占比71%，较2018年的68.6%有所提升，整体占比较高。
2020年底，公司合计借款978.13亿，1年内还款金额为385亿，占比39%，整体不高。其中银行借款425.18亿，占比43.46%。2020年公司借贷利率为6.56%。主体在国内外均有发债，截至2020年底，公司合计债券余额128亿。近期市场上未有公司明显的负面新闻。
4）小结
雅居乐是一家以住宅开发为主的地产公司，公司业务主要集中于华南和华东，二、三线城市。新冠疫情对其影响不是太大，2020年仍属于业务扩张期，资产规模，收入都较上一年有明显增长。但值得注意的是公司2019年加大投入后，现金流增加值为负。公司去年拿地项目单体规模较大，后续对公司资金运作能力要求较高。