前言
随着“房住不炒”的政策继续深化，在地方政府和监管机构各项限购，限售，限贷政策的限制下，地产行业迎来了较为持久的调控周期。但即便如此，房屋建设与销售依然是国内第一大产业，支柱行业。短时间内，由于地方政府土地财政和其他投资品的匮乏，难有替代产业取代其地位。但本轮调控下，中小地产商却受到了明显的冲击，行业也出现了大量的并购与重组案例。时至今日，能够通过非标和标准化债权融资的房地产企业，除一、二线核心地段项目的开发商外，大量集中在头部民营房地产开发商。因此，对头部民营企业的深入分析很有必要。本文将从地产项目的逻辑分析思路，头部房企的分析评价思路以及各头部房企的具体经营情况等方面，对头部民营房企进行分析和评价。
二、头部房企分析
10、花样年控股集团有限公司（以下简称花样年）
1）公司治理与经营概况
a 治理
公司控股股东Fantasy Pearl International Limited，实际控制人曾宝宝，持有上市公司57.45%股权。TCL集团持有20%股权。
b业务类型与范围
2020年公司物业销售收入占比75.5%。在建项目45个，总建筑面积800万平米。2020年新建项目28个，389万平米。
2）业务与资产规模
a资产规模
2020年公司资产规模1348亿，合同销售金额492.07亿，收入217.59亿。集团累计实现合同销售金额约人民币492.07亿元，合同销售面积334万平方米。其中住宅合同销售金额约为人民币418.86亿元，合同销售面积为294万平方米，分別占集团2020年房地产合同销售总金额和总面积的约85.1%和88.0%；区域分布方面，占比较高的是成渝都市圈和长三角都市圈，面积占比分别为46.9%和21.1%。公司粤港澳大湾区面积占比5.1%。
b业务扩张速度
土地储备方面，2020年底，公司合计土地储备面积1150万平米，其中在建项目800万平米，待建项目350万平米，二线城市占比较高。现金流方面，2019年底，公司净现金流为-58.5亿，但公司现金余额203亿，较公司整体体量而言较高，现金流状况不太紧张。存货与资产占比为37.17%，整体偏低，且与2018年37.5%基本保持不变。
3）金融市场认可度
公司国内发债主体企业评级AA+。2019年公司流动负债占比38.1%，较2018年41.9%有所降低，整体属于较低水平。2020年底，集团借款总额为约为468亿。其中1年偿还金额151亿，占比较低，仅为32%。合计债券和票据余额为356.48亿，占比较高。年内还款金额为144.4亿，约占40%。
4）小结
花样年集团百强房企排名50位，整体规模不到1500亿。公司业务主要集中在一、二线城市，川渝圈，包括成都和重庆。公司整体业务扩张不快，各项财务指标较好，短期债务占比不高，资金链不紧张。公司债券和票据融资占比较高，金融机构认可度较好。