2016年底，中央出台“房住不炒”的政策以来，房地产行业的发展受到一定的抑制。特别是疫情发生以来，外出与人员流动的减少，客观上更加抑制了销售与成交。但从大数据来看，地产与其他行业相比，发展并未有明显的减弱。综合各方政策来看，地产行业仍然有较大的发展空间。
第一部分：行业发展的趋势分析
一、宏观背景与地产运行的逻辑
尽管行业受到相关政策与监管的各种限制，但从大背景与逻辑来看，短时间内，地产行业还无可取代，主要原因有：
1、房地产行业是地方经济流畅运行的重要环节
为了推进地方经济的发展，地方政府已经形成了一整套通过土地升值-经济发展的模式。具体流程是：地方政府招商引资，以政府资金和平台公司的资金打造修路造桥，打造新区，赚取土地溢价。房地产开发商获取土地后，一般会按照住宅，商业的顺序逐步开发。通常住宅修建好5-8年后，商业区域会逐步成熟，带动GDP的提升。政府一般会利用前期收取的土地溢价投入到新一轮的开发中。这个模式中，资金主要来源是土地溢价，开发投入和贷款利息等支出都要靠它来承担。可以说，土地溢价是地方政府的主要收入来源。而地产开发商是资金的主要提供方。可以说，地方经济在缺少房地产行业的支撑下很难维持现有的增长。
2、资产投资品种的缺乏
纵观全球市场，从大类资产配置的角度而言，无外乎几种，包括债券，股票，另类资产，大宗商品，贵金属以及不动产。从2016年开始，随着相关政策的出台，投资资金出境已变得非常困难，所以大部分普通投资者只能在国内范围内进行投资。从专业性要求而言，债券，股票和另类投资都是非实物投资，专业性要求比实物投资专业性要求高，因此存在大量的专业机构投资者，个人投资者胜率不高。而实物投资中，大宗商品，贵金属都有成熟的交易所，存在大量的金融衍生产品，支持快速高频次的交易，资产价格波动频繁，个人投资者缺乏专业性和精力，难以判断资产价格走势。相比较而言，不动产投资特别是住宅投资，特别适合个人投资者，主要原因有：1）信息透明，普通人较容易分析和判断资产价格与走势，投资专业性门槛要求低；2）房屋本身具有实物资产属性，具有使用价值，具备一定的刚性需求；3）住宅商品化以来，房地产价格整体趋势向上，财富效应明显；4）传统买房观念的根深蒂固，认为只有买房才是成家立业的标志。综合以上因素，房地产在目前在未来较长一段时间内仍然较其他资产更具投资价值。以至于科技公司的高管们仍然选择低地产为第一投资品种。杭州的房价曾因蚂蚁金服上市的消息一夜暴涨8000元/平米。
3、替代行业发展缓慢
2019年房地产行业产值不到10%，但加上建筑业，则达到15%左右。若在考虑其对制造业如钢铁和钢铁上游行业的带动，这种影响目前是其他行业难以比拟的。有一种观点认为高科技和先进制造业可以在未来取代地产行业成为支柱行业。但是我们认为，难以有一种行业直接取代地产行业。更大的可能是各行业对地产的相对发展优势，使得其他行业与地产的产值差距缩小。目前来看，可以减小差距的这些行业，发展都不快。比如高科技和先进制造业，有资金密集和知识密集的特点。资金需求比较好解决，但人的培养却是一个漫长的过程。培养一批高技术高科技人才需要10年甚至更长时间。使得这些可与房地产竞争的行业发展都不快。
综上，虽然发展较之前有所减缓，房地产行业在未来至少5年甚至10年仍然有一定的发展空间。至于发展快慢的影响因素，可以重点关注地方政府的经济需求，股市以及其他投资渠道的需求和通畅性以及其他行业的吸引力。