前言
随着“房住不炒”的政策继续深化，在地方政府和监管机构各项限购，限售，限贷政策的限制下，地产行业迎来了较为持久的调控周期。但即便如此，房屋建设与销售依然是国内第一大产业，支柱行业。短时间内，由于地方政府土地财政和其他投资品的匮乏，难有替代产业取代其地位。但本轮调控下，中小地产商却受到了明显的冲击，行业也出现了大量的并购与重组案例。时至今日，能够通过非标和标准化债权融资的房地产企业，除一、二线核心地段项目的开发商外，大量集中在头部民营房地产开发商。因此，对头部民营企业的深入分析很有必要。本文将从地产项目的逻辑分析思路，头部房企的分析评价思路以及各头部房企的具体经营情况等方面，对头部民营房企进行分析和评价。
一、地产项目的逻辑分析思路
房地产间接投资项目，是指通过金融产品投资于地产项目的开发，最终以获取投资回报退出的投资方式。这种方式投资者通常通过金融机构（产品）或有限合伙形式与地产开发商形成债权或股权关系。间接投资较直接投资而言，具有更短的投资周期，也不需要购房资格，具有一定的优势。
房地产间接投资项目，如何判断和评价，普通投资者讲起来都可以如数家珍。但无外乎都深受香港地产商李嘉诚的名句影响，即买房最主要的就是看地段。但我们认为，房地产项目投资特别是间接投资，只看地段还远远不够。房地产企业作为主要交易对手，其经营情况必须详细考察。其内在逻辑思路在于：房屋从规划到最终的销售完毕收回投资一般至少需要5年，甚至更长的时间。房地产企业在这期间持续稳定经营才能实现项目成功退出。如果出现极端情况造成资金链断裂，可能存在开发期延长甚至失败的风险，最终导致投资失败。
综上，判断地产间接投资项目，至少应该从地产项目方位，地产开发商经营状况和产品管理人情况。由于地产项目方位过于复杂，本文重点对地产开发商经营状况进行分析。之前已有相关文章对产品管理人进行分析，本文不作赘述。