前言
随着“房住不炒”的政策继续深化，在地方政府和监管机构各项限购，限售，限贷政策的限制下，地产行业迎来了较为持久的调控周期。但即便如此，房屋建设与销售依然是国内第一大产业，支柱行业。短时间内，由于地方政府土地财政和其他投资品的匮乏，难有替代产业取代其地位。但本轮调控下，中小地产商却受到了明显的冲击，行业也出现了大量的并购与重组案例。时至今日，能够通过非标和标准化债权融资的房地产企业，除一、二线核心地段项目的开发商外，大量集中在头部民营房地产开发商。因此，对头部民营企业的深入分析很有必要。本文将从地产项目的逻辑分析思路，头部房企的分析评价思路以及各头部房企的具体经营情况等方面，对头部民营房企进行分析和评价。
二、头部房企的分析与评价思路
间接地产投资项目中，中小企业的项目越来越少，其主要原因是信贷额度收紧下资金支持力度的降低。房地产行业是资金密集型行业，房地产开发商对资金的依赖尤为严重。随着需求端调控的逐步加强，中小企业的资金回收周期越来越长。同时，贷款的行业限制，也使得房企获取信贷资金的难度越来越大。对于金融机构而言，和头部房企抱团的思路也越来越明显。中小地产开发商获取资金的难度越来越大，信贷额度处于被压降时期。这使得前期扩张较快的中小房地产企业资金链处于紧张状态，而且可以预见这种紧张状态将持续。而前期较为保守的中小房地产企业，在信贷收紧的前提下，规模已经基本成型，丧失了跻身一线头部房企的可能，未来得到金融机构的扶持的概率极低。
因此，本文将重点针对头部房企的情况进行分析和评价。
1、头部房企与研究范围的界定
头部房企是个模糊的概念，暂时还没有人对这一概念进行严格定义。有人认为应该是开发商前10，而有些观点则认为是百强，当然也有人觉得500强都应该算头部。根据社科院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》，2019年全国房地产开发企业总计9.95万个。百强房企则相当于行业前万分之一的企业。同时，各家金融机构对地产企业也基本关注到百强范围。因此，本文将房地产百强企业作为头部房企。
受金融大环境的影响下，头部民营房地产企业和国有房地产企业的经营模式上有较大不同。相较国有企业，头部民营房企更加激进，除银行信贷以外，资金来源渠道更加广泛，个人投资者间接投资的通道更加通畅。而头部国企则更加亲睐机构资金，个人投资者参与的难度更大。因此，本文将重点关注头部房企中的民营企业。
2、头部房企的评价维度
1）资产与收入规模：对于房地产企业而言，大而不倒的理论依然成立。首先，大的房地产企业破产可能拖垮深度绑定的各大金融机构。各大金融机构在力所能及的前提下会倾囊相助。另外，大企业往往抗风险能力强，尤其是地产这种依然较赚钱的行业。因此资产规模和收入规模是评价体系中重要评判依据。
2）业务区域与集中度：头部房企业务通常遍布全国。但各家的模式却不尽相同。有的是深耕发源地，有的是发力三四线城市，有的是专注长三角、珠三角。在如今地产市场变化周期过程中，不同的业务区域发展模式和集中度将导致不同的经营方式，也将最终影响企业的经营情况。
3）业务扩张速度：行业快速发展期，业务扩张速度越快企业发展前景越好。但地产行业平稳期，发展扩张过快可能带来资金链紧张的问题。企业净现金流可以用来评价这项指标。若净现金流快速萎缩，则表明其扩张速度过快。
4）金融市场认可度：资金密集型企业对资金的依赖程度不言而喻。金融市场认可度主要体现在对这些企业的资金支持上，可以通过考察企业的融资渠道是否畅通来判断。比如债券发行成功率，银行机构贷款比例和融资成本高低等指标均可以用来评判市场认可度。