前言
随着“房住不炒”的政策继续深化，在地方政府和监管机构各项限购，限售，限贷政策的限制下，地产行业迎来了较为持久的调控周期。但即便如此，房屋建设与销售依然是国内第一大产业，支柱行业。短时间内，由于地方政府土地财政和其他投资品的匮乏，难有替代产业取代其地位。但本轮调控下，中小地产商却受到了明显的冲击，行业也出现了大量的并购与重组案例。时至今日，能够通过非标和标准化债权融资的房地产企业，除一、二线核心地段项目的开发商外，大量集中在头部民营房地产开发商。因此，对头部民营企业的深入分析很有必要。本文将从地产项目的逻辑分析思路，头部房企的分析评价思路以及各头部房企的具体经营情况等方面，对头部民营房企进行分析和评价。
二、头部房企分析
3、世茂集团
1）公司治理与经营概况
a 治理
大股东及实际控制人为许荣茂，持股比例为69.6%。
b业务类型与范围
物业销售收入占比95%，开发个数
2）业务与资产规模
a资产规模
2019年末，公司总资产4715亿元，销售收入1115亿，合约销售金额2600亿，位居行业第9。销售区域分布上，公司福建、福州占比12.9%，超过10%。销售收入5-10%的城市6个，分别为绍兴、泉州、佛山、北京、南京和苏州。之后的8个城市销售收入占比低于5%，主要为青岛、成都、厦门、济南等。前15个城市销售额占比71%，相对比较集中。销售额排名靠前的主要是福建、浙江和江苏以及主要省会城市。
b业务扩张速度
截至2019年末，世茂集团的总货值逾1.3万亿元，区域布局上，公司大湾区(包括香港)总货值约3800亿元，占比29.2%，主要分布在香港、深圳、广州、珠海、佛山。长三角总货值约3300亿元，占比25.4%，主要分布在上海、杭州、南京、苏州、宁波。华北地区及福建地区占比各超2000亿，占比分别17.9%和16.5%。按城市等级看，新获取土地资源面积一、二线城市占比62%。
数据来源：西南证券
土地储备面积和在建面积增速都超过40%，公司整体业务仍扩张较快。2019年净现金流86亿，相较2018年有所下降。2019年存货与资产占比69%，较2018年的66.7%略有上升。
3）金融市场认可度
世茂集团主体信用评级AAA，标普和穆迪对世茂集团主体评级分别为BB+和Ba2，惠誉评级为BBB-。流动负债占比72.5%，较2018年68.9%上升约4个百分点，整体占比较高。公司有息负债1265亿，较2018年的1091亿上升15.9%。其中长期借款897亿。2019年加权平均融资成本5.6%，较2018年有所降低。2019年底，公司合计债券余额233亿，年内到期金额117亿，短期债券约占50%。
公司近期市场无负面新闻。
4）小结
世茂集团属于国内排名前十的地产开发企业，但短期内还不属于前三。2019年并购泰禾，使得公司资产体量有进一步的提升。世茂地产福建区域占比较高，但总体仍然比较分散，二、三线城市居多。公司业务扩张速度较快，资产端和负债端上升速度较快，但现金流较好，融资成本不高，整体较为健康。