前言
随着“房住不炒”的政策继续深化，在地方政府和监管机构各项限购，限售，限贷政策的限制下，地产行业迎来了较为持久的调控周期。但即便如此，房屋建设与销售依然是国内第一大产业，支柱行业。短时间内，由于地方政府土地财政和其他投资品的匮乏，难有替代产业取代其地位。但本轮调控下，中小地产商却受到了明显的冲击，行业也出现了大量的并购与重组案例。时至今日，能够通过非标和标准化债权融资的房地产企业，除一、二线核心地段项目的开发商外，大量集中在头部民营房地产开发商。因此，对头部民营企业的深入分析很有必要。本文将从地产项目的逻辑分析思路，头部房企的分析评价思路以及各头部房企的具体经营情况等方面，对头部民营房企进行分析和评价。
二、头部房企分析
5、佳兆业集团
1）公司治理与经营概况
a 治理
公司大股东实际控制人郭英成，直接持股比例约25.39%，福德生命人寿25.17%。
b业务类型与范围
公司2019年物业销售收入占比91.25%，开发中项目105个，建筑面积1644万平米。
2）业务与资产规模
a资产规模
2020年，佳兆业集团资产总结3099亿，较2019年增长14.4%。实现合约销售金额1069亿元，同比增长21.3%，实现销售面积616.5万平米，同比增长32.8%。其中，大湾区和长三角地区合计为公司贡献销售份额75%。，其中大湾区实现销售金额625.8亿元，同比增长16.7%；长三角地区实现销售金额185.0亿元，同比增长139.6%；西部实现销售金额100.1亿元，同比增长74.0%；中部和环渤海销售金额较2019年同期有所减少，分别为46.2亿元和111.8亿元，同比分别减少49.9%和5.1%。
b业务扩张速度
截至2020年底，佳兆业集团拥有总土地储备建筑面积2874.7万平方米，覆盖全国51个城市共计217个房地产项目，集中布局在大湾区、长三角地区、中部、西部及环渤海五大区域。2020年新增土地建筑面积616.5万平米，较2019年的464.2万平米大幅增长。储备中，一线城市占比49%，较2019年同期相比增加8个百分点。大湾区占比63%。境内新收购项目43个，项目平均建筑面积12.9万平米。现金流方面，2018到2020年公司现金及等价物增加净额为正，且余额为正。整体现金流状况尚可。
3）金融市场认可度
中诚信，联合资信和大公国际分别给与佳兆业（深圳）AA+主体评级。穆迪，标普和惠誉分别给予佳兆业集团B1，B和B的主体评级，展望均为稳定。2020年流动负债占比55.26%，较2019年57.51%有所下降。集团总借款1214亿元，其中一年内需偿还金额为230亿元，占比18.9%，短期债务负担不重。优先级票据682亿元，占比56%。银行借款315亿，占比25.9%。其他借款占比17%。公司平均加权融资成本8.7%，较2019年下降0.1%。
4）小结
佳兆业瞄准大湾区机遇，将业务重心放在深圳和广州。从销售金额和土地储备上可以明显看出。而传统的中部，西部区域主要集中在二线城市，业务规模基本维持不变。2020年公司业务继续扩张，但现金流状况尚可。公司整体经营状况不差，但值得注意的是公司比较依赖公开市场优先级票据融资，占到公司借款的一半以上。未来市场利率出现波动的情况下，可能出现较大的财务压力。