前言
随着“房住不炒”的政策继续深化，在地方政府和监管机构各项限购，限售，限贷政策的限制下，地产行业迎来了较为持久的调控周期。但即便如此，房屋建设与销售依然是国内第一大产业，支柱行业。短时间内，由于地方政府土地财政和其他投资品的匮乏，难有替代产业取代其地位。但本轮调控下，中小地产商却受到了明显的冲击，行业也出现了大量的并购与重组案例。时至今日，能够通过非标和标准化债权融资的房地产企业，除一、二线核心地段项目的开发商外，大量集中在头部民营房地产开发商。因此，对头部民营企业的深入分析很有必要。本文将从地产项目的逻辑分析思路，头部房企的分析评价思路以及各头部房企的具体经营情况等方面，对头部民营房企进行分析和评价。
二、头部房企分析
3、碧桂园地产集团有限公司（以下简称碧桂园）
1）公司治理与经营概况
a 治理
碧桂园注册资本139.4亿，佛山市顺德区宙华投资咨询有限公司100%控股，穿透后实际控制人为杨惠妍。
b业务类型与范围
公司主营业务为房地产经营与开发，2019年销售规模4,705.02亿，排名第三。物业销售收入占比99.82%，2017，2018，2019年，公司主营销售收入为1228.14亿元、2549.23亿元、3717.77亿元，收入增长较快。
2）业务与资产规模
a资产规模
截至2019年末，公司总资产1.5万亿，广东省、江苏省和浙江省销售金额占比超过10%，金额合计占比为37.86%。
b业务扩张速度
截至2020年9月30日，公司拥有2247个处于不同发展阶段的房地产开发项目，其中广东省项目数量395个，占全部数量的17.5%。前三个省份共有项目628个，占比28.9%。公司约 35.70%的项目是瞄准一、二线城市市场（位于一、二线城市郊区或周边的小城市），约 64.30%的项目是瞄准三、四线城市市场。公司业务以广东为核心，辐射全国，属于超大型地产公司。
2017、2018和2019年末公司现金及现金等价物净增加额为615亿，756亿和213亿。有一个先增加后减少的过程。2017、2018、2019 年末，公司存货余额分别为 3068.44 亿元、5509.38亿元、7876.74亿元，占总资产比例分别为36.59%、43.71%、51.03%，升高较快。
2019年公司开复工面积有所减少，但仍然处于高位。在建建筑面积持续增加，意味着公司未来支出依然呈上升态势。
3）金融市场认可度
中诚信给予公司主体AAA评级，展望稳定。公司流动负债占当期负债总额的比例分别为91.22%、90.89%、90.24%，整体占比较高。
2019年底，银行已用授信1833亿，占有息负债比例104%，整体较为依赖银行贷款。1年内有息负债498亿，占比33%。平均加权融资成本6.34%，整体不高。
合计债券余额883.15亿，年内到期规模213.54，整体压力较大。
市场上无公司重大负面消息。
4）小结
作为一家广东地区起家的房地产企业，碧桂园地产有家族企业的影子。其业务广东，浙江较多，其他省份占比相对较均匀。业务主要在三、四线城市，限购政策影响不大。公司整体扩张速度较快，净现金流相对较紧张。负债主要以银行贷款为主，融资成本不高。1年内有息负债占比不高，短期资金链相对不紧张。虽然公司控制项目开发周期，但存货比例仍然上升明显，经营压力有所加强。